در نظام حقوقی، قراردادها به دو نوع شفاهی و مکتوب طبقه‌بندی می‌شوند. در قرارداد شفاهی که در زمان قدیم بیشتر رایج بود، طرفین معامله بر اساس دوستی، آشنایی و اعتماد به یکدیگر و در نهایت با هماهنگی یک جلسه با هم صحبت می‌کردند. آن‌ها به صورت شفاهی بر سر چیزی توافق می‌کردند. معمولا در این قراردادها امکان داشت که اسناد و مدارک مهمی نظیر چک، سفته و سند رد و بدل شود. در این صورت، اگر بعدا به هر دلیلی این رابطه به هم بخورد، طرفین از این اسناد به هر نحوی استفاده می‌کنند. بسیاری از قراردادهای اجاره هم تا پیش از سال ۱۳۷۶ و قانون جدید موجر و مستاجر بر پایه قرارداد شفاهی بود. بعد از سال ۱۳۷۶ بر اساس این قانون، اجاره‌نامه‌های شفاهی به طور کل برای قانون معتبر نیست.

با وجود مشکلات فراوانی که دربارهٔ قراردادهای شفاهی وجود داشت و بعد از تصویب قانون بین موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۸ کسانی که قصد انجام معامله از جمله بستن قرارداد اجاره را داشتند به تنظیم قرارداد کتبی روی آوردند. در این نوع قرارداد، طرفین بعد از چانه‌زنی و اعلام نیازهای خود، مفادی که بر سر آن توافق کردند را روی کاغذ می‌نویسند. این قراردادها به دلیل مدت و ضمانت‌های لازم‌الاجرایی که دارد، بسیار دقیق‌تر و قانونی‌تر از قراردادهای شفاهی بوده و مزیت‌های مهمی نسبت به آن‌ها دارند.

اگر گذرتان به مراجع قضایی افتاده باشد، حتما می‌دانید که برای اثبات ادعای خود در دعاوی باید دلایل محکمه‌پسندی داشته باشید. قرارداد کتبی یکی از همین دلایل مورد پسند مراجع قضایی است.  همچنین قرارداد کتبی امکان بروز اختلاف میان شما و طرف مقابلتان را بسیار کاهش می‌دهد. نباید فراموش کرد که در قراردادهای مکتوب، چون اجاره‌نامه به امضای شهود می‌رسد، معتبر است. در این صورت، با بروز اختلاف بین موجر و مستاجر، دریافت حق و حقوق بسیار راحت‌تر خواهد بود.

حکم تخلیه مستاجر بدون قرارداد

نداشتن قرارداد برای مستاجر در دو حالت اتفاق می‌افتد. اول اینکه مستاجر در زمان پایان اجاره، خانه را تحویل ندهد و دوم اینکه مستاجر از ابتدا قراردادی نداشته باشد. حالا اگر موجر و یا همان مالک، قصد تخلیه ملک خود را داشته باشد، باید چه کاری انجام دهد؟ فرض کنید شما ملکی را با تنظیم قرارداد اجاره به شخصی یعنی مستاجر اجاره داده‌اید. در تاریخ مشخص شده در قرارداد، مهلت اجاره به پایان می‌رسد. قصد شما هم تنها تخلیه ملک مورد نظر است. پس به نظر شما بهترین روش برای تخلیه چیست؟

در مورد اول اگر با پایان مدت اجاره، مستاجر ملک را تخلیه نکرد، این کارش در حکم غصب بوده و مقررات مربوط به غصب در مورد او اجرا می‌شود.

در پاسخ به مورد دوم؛ اگر از ابتدا هیچ قراردادی بین طرفین وجود نداشته باشد، مالک برای تخلیه باید دادخواست «خلع ید» را مطرح و برای تنظیم این دادخواست هم باید در ابتدا مالکیت خود را به مراجع قضایی ثابت کند. در مرحلهٔ بعد، باید تصرف غاصبانه شخصی که ملک او را مورد تصرف خود قرار داده، به اثبات برساند. توجه داشته باشید که بعد از گرفتن خلع ید، نمی‌توان خیلی سریع شخص متصرف را از ملک بیرون کرد. برای این کار باید به اجرای احکام مراجعه و تقاضای صدور اجرائیه را مطرح کرد.

 مشخص کردن مدت زمان شروع و پایان قرارداد

یکی از مهم‌ترین نکات در تنظیم قرارداد اجاره، این است که باید مدت زمان اجاره حتما در قرارداد مشخص شود. در غیر این صورت مطابق ماده ۴۶۸ قانون مدنی، قرارداد باطل است. غیر از این هم، تعیین مدت زمان اجاره این موضوع را برای شما به طور واضح مشخص می‌کند که در چه زمانی باید ملک را از موجر تحویل بگیرید. یا در چه زمانی باید ملک را تحویل بدهید. شما به عنوان مشاور املاک حتما در زمان پایان و یا آغاز اجاره، تاکید کنید که موجر و مستاجر باید حتما در زمان تعیین شده، ملک را تحویل دهند. وگرنه در بندی جریمه و یا اجرت‌المثل برای آن مشخص خواهد شد.

 اهمیت شهود

اهمیت شهود را دست کم نگیرید. قراردادهای اجاره معمولا به صورت عادی و در بنگاه‌های معاملات ملکی، تنظیم می‌شوند. بر اساس قوانین حاکم بر موجر و مستاجر این قرارداد باید در دو نسخه تنظیم شود. موجر و مستاجر باید فردی که مورد اعتماد آنها است را به عنوان شهود در زمان تنظیم قرارداد به بنگاه معاملات ملکی و یا دفتر اسناد رسمی ببرند. قرارداد بعد از تنظیم باید به امضای موجر، مستاجر و شهود برسد. با این کار، قرارداد معتبر است. اگر در طول قرارداد هم مشکلی پیش آید، می‌توان از شهود برای اثبات ادعا استفاده کرد.

سخن آخر

با تمام این صحبت‌ها، لطفا قرارداد خود را به صورت مکتوب تنظیم کنید. بعد از تنظیم قرارداد حتما آن را بخوانید. از بررسی قرارداد برای چندمین بار خجالت نکشید. زیرا معمولا اشتباهات رایج در اجاره‌نامه‌ها و البته قراردادهای دیگر به دلیل مطالعه نکردن متن قرارداد به وجود می‌آید. در متن قرارداد به نکاتی مانند: صحت اطلاعات هویتی طرفین، تاریخ شروع و اتمام قرارداد، اجاره‌بها و پیش‌پرداخت، شرایط فسخ قرارداد، وظایف و مسئولیت‌های مربوط به هزینه‌ٔ تعمیرات و…، نحوهٔ پرداخت شارژ، حق پرداخت کمیسیون و خط‌خوردگی‌ها و پشت‌نویسی‌ها دقت کنید.